發(fā)布時(shí)間: 2016-01-14
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》已于2015年8月下旬由市人大常委會(huì)一次審議，并于10月下旬二次審議。二審后，市人大立法工作機(jī)構(gòu)深入開展立法調(diào)研論證工作，多次召開座談會(huì)、論證會(huì)，聽取各方面意見、建議，在此基礎(chǔ)上對(duì)草案進(jìn)行修改，形成《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（征求意見稿）。為了提高地方立法質(zhì)量，按照市人大常委會(huì)民主立法、開門立法的要求，現(xiàn)將《條例（草案）》（征求意見稿）全文公布，廣泛征求社會(huì)各界意見。請(qǐng)廣大市民和社會(huì)各界人士自即日起至12月31日前，通過書面形式提交意見和建議。
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南京市人大常委會(huì)辦公廳
2015年12月18日
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理工作。
第五條 本市實(shí)行物業(yè)管理違法違規(guī)行為實(shí)名投訴舉報(bào)登記、限時(shí)回復(fù)制度。
各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為，并對(duì)實(shí)名投訴舉報(bào)人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。
第八條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第九條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人單數(shù)?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；
（四）無不宜擔(dān)任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為；本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；
（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案；
（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，籌備組自動(dòng)解散?；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前七日內(nèi)將會(huì)議內(nèi)容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
設(shè)立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
第十五條 業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。
第十六條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將其受業(yè)主小組、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托保管的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十七條 業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)；
（三）告知業(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十八條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生后依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書。
備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補(bǔ)齊的材料。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。
業(yè)主有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，或者有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示：
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；
（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的；
（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的；
（五）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定的；
（六）牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（七）有嚴(yán)重不良信用記錄的；
（八）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；
（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況；
（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：
（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；
（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴舉報(bào)人；
（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（六）擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以參照本條例第十一條和第十二條的規(guī)定成立換屆改選小組，協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。
列入當(dāng)?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實(shí)施計(jì)劃且滿足前款第二項(xiàng)條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十六條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第二十七條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)正式成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)委員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：
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