發(fā)布時間: 2016-01-14
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黑龍江省物業(yè)管理條例(征求意見稿)
第一章 總 則
第一條〔立法依據(jù)〕 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條〔適用范圍〕本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條〔部門職責(zé)〕省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并組織實施本條例。
市(地)、縣(市、區(qū))人民政府主管物業(yè)管理的部門(以下稱物業(yè)行政主管部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關(guān)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第四條〔政府職責(zé)〕縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理體系；制定和落實扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制。
街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合。
第五條〔培訓(xùn)制度〕縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)。
第六條〔行業(yè)自律〕物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營和誠信服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第七條〔物業(yè)管理區(qū)域劃分原則〕 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)有利于實施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)的建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界線、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條〔物業(yè)管理區(qū)域的確定〕新建房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理房屋預(yù)售許可或者房屋現(xiàn)售備案前，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)管理區(qū)域及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經(jīng)建成并交付，但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)，由物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求業(yè)主和社區(qū)居(村)民委員會意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第九條〔物業(yè)管理用房的面積標(biāo)準〕新建住宅時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋建筑總面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。
物業(yè)管理用房，包括物業(yè)辦公用房(含保安、監(jiān)控用房)、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房和業(yè)主委員會活動用房等。業(yè)主委員會活動用房建筑面積不得低于三十平方米。
第十條〔物業(yè)管理用房的功能要求〕物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、暖、通風(fēng)、采光等使用功能。物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層，但配置電梯的除外。
第十一條〔物業(yè)管理用房的保障措施〕規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置。
物業(yè)管理用房不得抵押和轉(zhuǎn)讓。
第十二條〔計量器具的配備〕建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的經(jīng)檢定合格的水、電等計量器具。
第十三條〔保障性住房的特別規(guī)定〕集中建設(shè)的保障性住房，除按照本條例規(guī)定配置物業(yè)管理用房外，還應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋建筑總面積千分之三的標(biāo)準無償配置經(jīng)營用房。收益由房屋所有權(quán)人調(diào)劑使用，優(yōu)先用于補貼廉租住房和公共租賃住房的物業(yè)管理。
前款規(guī)定的經(jīng)營用房不得抵押和轉(zhuǎn)讓。
第十四條〔新建住宅專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理〕新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范依法組織設(shè)計、施工，所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織設(shè)計、施工的專業(yè)經(jīng)營單位進行竣工驗收；竣工驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，并簽訂移交合同。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負責(zé)維修、養(yǎng)護、更新和管理。
第十五條〔已建設(shè)住宅專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理〕本條例施行前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位。
業(yè)主大會決定無償移交的，由縣級物業(yè)行政主管部門組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進行驗收；驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負責(zé)維修、養(yǎng)護、更新和管理，并簽訂移交合同；驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。在工程質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生的整改費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；超出保修期的整改費用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
業(yè)主大會決定不移交的，可以委托相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護、更新和管理。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十六條〔業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)〕 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
因買賣、贈與、繼承、依法建造、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十七條〔召開首次業(yè)主大會會議的條件〕同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：
(一)交付房屋建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
(二)交付房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上的；
(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十五以上的；
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿的。
第十八條〔首次業(yè)主大會籌備組的成立〕符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提出召開首次業(yè)主大會會議申請之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。
首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
第十九條〔首次業(yè)主大會籌備組的職責(zé)〕首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的形式、時間、地點和內(nèi)容；
(二)擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
(三)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
(四)擬定選舉辦法草案，核查業(yè)主推薦或者自薦的業(yè)主委員會委員候選人資格，并確定候選人名單；
(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對前款第二至五項規(guī)定的內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并予以答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十條〔建設(shè)單位提供籌備首次業(yè)主大會會議材料〕建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地明細；
(三)業(yè)主名冊；
(四)建筑規(guī)劃總平面圖；
(五)交付的共用設(shè)施設(shè)備證明；
(六)物業(yè)管理用房配置證明；
(七)其他相關(guān)材料。
召開首次業(yè)主大會會議所需費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；無建設(shè)單位的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府承擔(dān)。
第二十一條〔業(yè)主委員會委員〕業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選且得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主有下列情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建或者破壞房屋外貌的；
(二)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)或者違法出租房屋的；
(三)拖欠物業(yè)服務(wù)費、不繳納住宅專項維修資金的；
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他情形的。
業(yè)主委員會委員出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
第二十二條〔業(yè)主委員會的調(diào)整〕業(yè)主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會臨時會議，依法改選。
第二十三條〔業(yè)主組織的工作經(jīng)費〕除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分攤，或者從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，物業(yè)所在地人民政府可以給予適當(dāng)補貼。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示工作經(jīng)費的籌集、管理和使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條〔業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)的臨時代行〕不具備成立業(yè)主大會條件，或者經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由社區(qū)居(村)民委員會臨時代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，并接受街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十五條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘〕 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理房屋預(yù)售許可或者房屋現(xiàn)售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進行招投標(biāo)。
投標(biāo)人不足三人或者建筑總面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十六條〔前期物業(yè)服務(wù)合同〕在業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者約定的期限尚未屆滿的，自業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效或者業(yè)主大會決定實施自行管理之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條〔前期物業(yè)服務(wù)費的承擔(dān)〕前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人承擔(dān)。
第二十八條〔前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)開發(fā)建設(shè)的提前介入〕前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前介入物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗收。
第二十九條〔前期物業(yè)服務(wù)的查驗〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起30日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。
業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗。出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。
第三十條〔住宅物業(yè)質(zhì)量保證金制度〕新建住宅在國家規(guī)定的建設(shè)工程保修期限內(nèi)，實行物業(yè)質(zhì)量保證金制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅交付前，按照建筑工程總造價百分之三的比例向物業(yè)所在地縣級以上物業(yè)行政主管部門指定的銀行專戶存儲住宅物業(yè)質(zhì)量保證金。住宅物業(yè)質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專款專用，由縣級以上物業(yè)行政主管部門監(jiān)督使用。
建設(shè)單位購買工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存住宅物業(yè)質(zhì)量保修金。
第三十一條〔住宅質(zhì)量問題處理時限〕住宅在質(zhì)量保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修要求后二十四小時內(nèi)到現(xiàn)場核實。情況屬實的，應(yīng)當(dāng)在七十二小時內(nèi)維修。
第三十二條〔住宅物業(yè)質(zhì)量保證金的使用〕建設(shè)單位在住宅質(zhì)量保修期限內(nèi)不履行或者延遲履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地縣級以上物業(yè)行政主管部門提出申請，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)質(zhì)量問題的，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，費用從住宅物業(yè)質(zhì)量保證金中支出。
住宅物業(yè)質(zhì)量保證金余額不足應(yīng)交存總額百分之五十的，縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。
第三十三條〔住宅物業(yè)質(zhì)量保證金的退還〕住宅物業(yè)質(zhì)量保證金的保證責(zé)任期限，自住宅竣工驗收合格之日起計算。符合下列條件之一的，縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在國家規(guī)定的最長保修期限屆滿后十五日內(nèi)，將住宅物業(yè)質(zhì)量保證金本息余額退還建設(shè)單位： (一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題的； (二)出現(xiàn)質(zhì)量問題，但建設(shè)單位已按規(guī)定維修并驗收合格，或者與業(yè)主對維修費用的承擔(dān)達成協(xié)議并已給付的； (三)建設(shè)單位和業(yè)主對質(zhì)量問題發(fā)生爭議，但建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會作出的生效法律文書履行義務(wù)的。住宅物業(yè)質(zhì)量保證金退還前，縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還住宅物業(yè)質(zhì)量保證金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅物業(yè)質(zhì)量保證金退還后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。
第五章 物業(yè)服務(wù)管理
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第三十四條〔物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理〕 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動；超越或者隱瞞資質(zhì)等級范圍承接物業(yè)服務(wù)項目的，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。
禁止轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
第三十五條〔物業(yè)服務(wù)合同的簽訂〕業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務(wù)合同的示范文本由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門與省工商行政主管部門聯(lián)合制定并公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。
第三十六條〔物業(yè)服務(wù)合同的解除〕物業(yè)服務(wù)合同任何一方當(dāng)事人提出依法解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)遵守合同約定的條件和程序，并提前六十日書面告知對方。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十日內(nèi)，按規(guī)定辦理交接手續(xù)。
第三十七條〔物業(yè)檔案〕物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)檔案，保證檔案資料齊全。
第三十八條〔物業(yè)服務(wù)收費〕物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。保障性住房、房改房、老舊住宅和前期物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價，具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定；其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
第三十九條〔明碼標(biāo)價制度〕物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準、服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、計費方式、收費標(biāo)準以及收費依據(jù)，接受業(yè)主和物業(yè)使用人監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予公示的費用。
第四十條〔物業(yè)服務(wù)費的交納〕業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)應(yīng)當(dāng)對城市低收入群體交納物業(yè)服務(wù)費給予適當(dāng)補貼，但不得違法要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示欠費業(yè)主名單。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第四十一條〔專業(yè)經(jīng)營單位收費〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費用停止向最終用戶提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的相關(guān)費用，不屬于其營業(yè)收入。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛(wèi)、車庫等非經(jīng)營性用水、用電、用熱價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格標(biāo)準執(zhí)行。
第四十二條〔安全隱患的防范〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識，采取具體防范措施，并及時消除安全隱患；物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，應(yīng)當(dāng)及時通知管理單位。
第四十三條〔誠信履約監(jiān)督機制〕縣級以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信履約監(jiān)督機制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，記載違法違規(guī)和誠信履約信息，并向社會公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定擅自終止服務(wù)的，不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人和股東不得從事除已依法承接的物業(yè)服務(wù)項目外的物業(yè)管理。
第四十四條〔糾紛處理方式〕業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向縣級以上物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴或者申請調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第二節(jié) 業(yè)主自行管理
第四十五條〔業(yè)主自行管理〕 經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理，并接受縣級以上物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。
業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。
第四十六條〔議事方式〕業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費用、收費方式、服務(wù)標(biāo)準等事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。
第三節(jié) 老舊住宅的改造和管理
第四十七條〔老舊住宅的改造〕 市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)應(yīng)當(dāng)按照改造規(guī)劃和年度計劃，對已交付但年久失修、配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量差的老舊住宅進行改造，并建立健全老舊住宅改造、管理財政補貼機制和公益性崗位機制。
老舊住宅的劃定標(biāo)準以及財政補貼機制和公益性崗位機制的具體辦法，由市(地)、縣(市、區(qū))人民政府(行署)制定。
第四十八條〔配建經(jīng)營用房〕改造老舊住宅時，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按法定程序批準，可以建設(shè)物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營用房。經(jīng)營用房的收益補充老舊住宅的維護管理費用。
第四十九條〔老舊住宅的臨時物業(yè)管理〕未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者未實施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會同意，縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門可以選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、信譽良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暫時提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
暫時提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費，政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補貼。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第五十條〔物業(yè)管理區(qū)域禁止行為〕 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設(shè)計用途；
(二)損壞、擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(四)損壞、擅自占用、改變物業(yè)共用部位，損壞、擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重物
