發(fā)布時間: 2016-01-14
隨著城市建設(shè)的發(fā)展和城市居民人居環(huán)境規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化水平的提高，特別是新建小區(qū)的增多，物業(yè)管理工作業(yè)已成為城市現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，也是當(dāng)前城市居民普遍關(guān)注和關(guān)心的一個熱點問題、重點問題，也是城市管理的一個突出短板。近年來，我市物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展的同時，一些困難和問題也日漸凸顯，轄區(qū)居民和物管的矛盾、糾紛逐年增多，不僅影響到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,影響到人民群眾生活，影響到城市管理水平和城市形象，甚至影響到社會穩(wěn)定。主要有以下幾個方面：
1、物業(yè)管理制度缺失、機制不健全、監(jiān)管不到位。特別是前期物業(yè)招投標(biāo)、物管企業(yè)資質(zhì)審核、物管企業(yè)與物管從業(yè)人員準(zhǔn)入機制、退出機制、合理劃定物業(yè)管理區(qū)域等地方物業(yè)管理規(guī)范性文件等配套政策有待完善。
2、前期開發(fā)建設(shè)項目遺留問題多，諸如住宅小區(qū)設(shè)施、設(shè)備不配套，老開發(fā)項目未歸集維修資金，導(dǎo)致公共設(shè)施設(shè)備進行維修或更換困難等問題成為導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛的重要原因之一。
3、重前期進入、輕后期監(jiān)管。新建小區(qū)前五年的物管一般都只賺不虧，因此很多房地產(chǎn)商往往自己臨時組建一個架子或者隨便引入一家物業(yè)公司實質(zhì)上自己經(jīng)營前五年的物業(yè)管理，不投入、不規(guī)范，在五年之后溜之大吉，往往把問題矛盾留給小區(qū)居民或者留給地方政府、留給管理部門。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)普遍偏低，在本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)中顯得尤為突出，更有甚者，一部分尚未獲得正式物管資質(zhì)級別的企業(yè)進入了物管業(yè)領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)，相當(dāng)一部分物管從業(yè)人員并未經(jīng)過培訓(xùn)考核，更未取得上崗證。這樣的現(xiàn)狀給物管業(yè)本身帶來混亂，對業(yè)主的人身財產(chǎn)安全構(gòu)成隱患。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“服務(wù)不到位、維修不及時、收費不規(guī)范、重收費輕管理、甚至只收費不履責(zé)”的現(xiàn)象仍然存在。
6、物管從業(yè)人員良莠不齊、有的物管企業(yè)甚至找了一些社會閑雜人員進入物管隊伍，給小區(qū)居民的財產(chǎn)和人生安全帶來隱患。物管從業(yè)人員整體素質(zhì)和物管企業(yè)的服務(wù)水平有待提高。
7、部分業(yè)主主動參與管理的意識不強，物業(yè)消費意識和自律意識差，物業(yè)法制觀念淡薄，隨意侵占公用場地和設(shè)施設(shè)備、擅自改變住宅用途、住改商、亂搭亂建、違規(guī)裝飾裝修、拖欠服務(wù)費用等現(xiàn)象嚴(yán)重。
為此我們建議：
1、加強領(lǐng)導(dǎo)，理順物業(yè)管理體制，規(guī)范管理行為。形成以政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)職能部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)，區(qū)、鎮(zhèn)、街道屬地管理，社區(qū)具體負(fù)責(zé)的物業(yè)管理工作機制。嚴(yán)格按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)，特別是已經(jīng)實施的《四川省物業(yè)管理條例》，作好小區(qū)的設(shè)施規(guī)劃、設(shè)備配套和建設(shè)落實，做到住宅區(qū)規(guī)劃合理，設(shè)施設(shè)備配套完備，工程質(zhì)量可靠；合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按《四川省物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》及時指導(dǎo)協(xié)助籌備設(shè)立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，逐步提升業(yè)主的物業(yè)參與意識。
2、強化物業(yè)誠信體系建設(shè)，引導(dǎo)物管企業(yè)做大做強，提高管理效能和管理水平。一是引導(dǎo)物管企業(yè)建立和完善管理服務(wù)體系，加強企業(yè)內(nèi)部管理，不斷提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)水平。提高物業(yè)管理效能，降低項目管理成本，進一步擴大管理規(guī)模，提升企業(yè)競爭力。二是建立完善我市物管企業(yè)進入和退出機制，建立物管企業(yè)誠信保證金并嚴(yán)格監(jiān)管資金安全，確保資金的規(guī)范合理使用，強化物業(yè)誠信體系建設(shè)。三是加強對物管企業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)督管理，加強從業(yè)人員技能培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，提升物管從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)水平，根據(jù)物管企業(yè)信用評價及年度考評結(jié)果，淘汰物服水平低、信用評價不達標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立誠信踐約的物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信機制，提高行業(yè)社會誠信度促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。四是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)激勵機制，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)做大做強。對資質(zhì)由三級升為二級、二級升為一級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行現(xiàn)金獎勵，對管理項目達到一定面積和管理年限的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施獎勵，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康快速發(fā)展。
3、加強宣傳教育，轉(zhuǎn)變業(yè)主思想觀念，增強業(yè)主自律意識和物業(yè)消費意識。大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，明確業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，樹立業(yè)主的主人翁意識。特別是加大對《四川省物業(yè)管理條例》的宣傳力度，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自覺遵守小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)規(guī)定，不斷強化小區(qū)業(yè)主的物業(yè)消費意識，培養(yǎng)業(yè)主自我管理的觀念，不斷提高業(yè)主自律意識。同時，相關(guān)執(zhí)法部門要加大對住宅用途改變、違規(guī)裝飾裝修、違章搭建等違法違規(guī)行為的宣傳力度，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主的合理維權(quán)。
