發(fā)布時(shí)間: 2016-01-14
各縣（市）人民政府，巴克圖遼塔新區(qū)管委會(huì)，地區(qū)各委、辦、局:
為認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令504號(hào)）和《自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升物業(yè)管理服務(wù)總體水平，切實(shí)改善人民群眾生產(chǎn)生活環(huán)境，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)：
一、切實(shí)提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)
物業(yè)管理是社會(huì)管理和城鎮(zhèn)管理的重要組成部分，是與人民群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)的新興服務(wù)行業(yè)。加強(qiáng)物業(yè)管理，對(duì)于改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境、提高各族群眾生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境，具有十分重要意義。各縣（市）、各有關(guān)部門(mén)要從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度出發(fā)，以廣大市民滿意為出發(fā)點(diǎn)，以規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為為核心，全面提升物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)解決好群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理方面的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，努力營(yíng)造安全、舒適、和諧的宜居環(huán)境。
二、推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化建設(shè)
（一）規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的建立。業(yè)主大會(huì)籌備工作由所在地街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）牽頭，召集建設(shè)單位和業(yè)主代表組成籌備組，按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
（二）規(guī)范前期物業(yè)管理。凡新建住宅小區(qū)，必須在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)和獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加快建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績(jī)和信用等級(jí)，并將其作為物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批的重要依據(jù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)水平。要健全完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制，對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、反映問(wèn)題多、侵害業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，視其情節(jié)輕重，作出降低資質(zhì)等級(jí)、不予接管新項(xiàng)目等處罰，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“優(yōu)勝劣汰”。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行整合重組，重點(diǎn)培育一批基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全面提升地區(qū)物業(yè)管理水平。
（四）規(guī)范物業(yè)管理用房管理。建設(shè)單位要按照《關(guān)于解決物業(yè)管理用房配置移交有關(guān)問(wèn)題的通知》（新建房〔2007〕3號(hào)）要求，在首期建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)，建設(shè)小區(qū)物業(yè)管理用房。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要對(duì)物業(yè)管理用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的不得交付使用。建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)前，要將物業(yè)管理用房和附屬設(shè)施及住宅小區(qū)建設(shè)有關(guān)資料及時(shí)移交房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，待小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)之后，再由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（五）規(guī)范新建住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》要求，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位做好住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)工作。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料必須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)備案。承接查驗(yàn)資料作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批的重要資料。
（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同和協(xié)議要使用標(biāo)準(zhǔn)示范文本。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主都要增強(qiáng)法律意識(shí)，規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同和協(xié)議，堵塞相關(guān)條款漏洞，努力從源頭上消除矛盾糾紛。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)涉及物業(yè)服務(wù)合同和協(xié)議制定、簽訂和履行備案等環(huán)節(jié)的監(jiān)督指導(dǎo)，及時(shí)糾正各類違法違規(guī)行為。
（七）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。建立和完善業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇、合同約定、服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，規(guī)范標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式。價(jià)格部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)管理和收費(fèi)環(huán)節(jié)的檢查監(jiān)管，暢通舉報(bào)渠道，依法查處物業(yè)收費(fèi)違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
三、加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
（一）各縣（市）要積極籌措資金，加大對(duì)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治改造力度。需要改造的老舊住宅小區(qū)，由縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）制定改造計(jì)劃，報(bào)縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，逐年實(shí)施改造。
（二）改造后的老舊住宅小區(qū)，具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的，要積極引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理；暫不具備條件的，要以確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)為重點(diǎn)，推行在街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）指導(dǎo)下，以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體的小區(qū)管理模式。
（三）在征得業(yè)主同意、賬目公開(kāi)的前提下，對(duì)小區(qū)內(nèi)空閑的物業(yè)用房，可由社區(qū)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織出租或開(kāi)展以便民服務(wù)為主旨的多種經(jīng)營(yíng)，所獲收益彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。
四、加大住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管力度
住宅專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。住宅專項(xiàng)維修資金要在銀行專戶存儲(chǔ)，實(shí)行按棟建賬、按戶核算。目前尚未建立或者沒(méi)有按照標(biāo)準(zhǔn)建立專項(xiàng)維修資金的住宅項(xiàng)目，要按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部〔2007〕165號(hào))相關(guān)規(guī)定予以建立或補(bǔ)交。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)要按照業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，進(jìn)一步規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理，定期組織專項(xiàng)清理清查，堅(jiān)決查處挪用專項(xiàng)維修資金的不法行為，確保維修資金足額繳納、?？顚Ｓ?。
五、明確物業(yè)管理的職責(zé)分工
（一）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)：負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審和住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理; 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域改建擴(kuò)建工程的審批、管理及裝飾裝修的監(jiān)督管理;核定住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法查處物業(yè)管理違法行為;辦理物業(yè)服務(wù)合同和承接查驗(yàn)備案，處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
（二）價(jià)格主管部門(mén)：指導(dǎo)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為。
（三）工商部門(mén)：負(fù)責(zé)辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)照從事餐飲、娛樂(lè)、住宿等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)行為，依法保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廣告內(nèi)容的監(jiān)督管理。
（四）環(huán)保部門(mén)：負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等污染的違法違規(guī)行為。
（五）公安、規(guī)劃、安監(jiān)、消防等部門(mén)：按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理的相關(guān)工作。
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)：負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)服務(wù)工作，推行各項(xiàng)收費(fèi)逐步向最終用戶收取；需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)、代抄表的，要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付酬金。
（七）街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）：負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主自治活動(dòng)進(jìn)行具體指導(dǎo)，參與首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案工作；指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動(dòng)中有關(guān)矛盾和糾紛，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作提出意見(jiàn)和建議。
（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：自覺(jué)接受有關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督，按照委托合同依法提供物業(yè)服務(wù)，并按照核定等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，提供質(zhì)價(jià)相符物業(yè)服務(wù)；加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì);積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，努力提供多層次全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；與供水、供電、供氣、供暖等單位建立常態(tài)化對(duì)接協(xié)作機(jī)制，做好物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)供電、供水、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，保障正常運(yùn)行；在服務(wù)區(qū)明顯位置公示物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及企業(yè)資質(zhì)等基本情況；對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行管理，對(duì)拒不整改的違法違規(guī)行為及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映。
六、強(qiáng)化物業(yè)管理工作的保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（市）要建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期、不定期研究解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。聯(lián)席會(huì)議由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)牽頭，民政、公安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、物價(jià)、供熱、燃?xì)狻⒐╇?、公安消防等部門(mén)和街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）參加。聯(lián)席會(huì)議各成員單位要切實(shí)履行職責(zé)，高效落實(shí)聯(lián)席會(huì)議各項(xiàng)決策事項(xiàng)，共同做好物業(yè)管理工作。
（二）加強(qiáng)輿論宣傳。各縣（市）、各相關(guān)部門(mén)要積極采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理重要意義及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)文件，大力營(yíng)造“共建共管、團(tuán)結(jié)和諧”良好氛圍。同時(shí)，要積極組織開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)評(píng)選活動(dòng)，以點(diǎn)帶面、典型示范，整體推進(jìn)和提升全地區(qū)物業(yè)工作。
（三）加強(qiáng)培訓(xùn)教育。抓好政策法規(guī)培訓(xùn)教育，不斷增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員特別是中高級(jí)管理人員、關(guān)鍵崗位人員、新從業(yè)人員培訓(xùn)工作，切實(shí)增強(qiáng)從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能，不斷提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
2014年8月12日
