發(fā)布時間: 2014-01-17
第一章 總則
第一條 根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十一條的規(guī)定，制定本細則。
第二條 《條例》所稱物業(yè)管理，是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。
《條例》第二十六條所稱專營公司，是指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔住宅區(qū)的機電設備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養(yǎng)護管理業(yè)務的機構(gòu)。
第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應手續(xù)；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為入住。
《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權(quán)。
第四條 開發(fā)建設單位、管委會、物業(yè)管理公司及專營公司，應當依照《條例》和本細則規(guī)定承擔管理、維修、養(yǎng)護與整治責任，保障房屋安全使用，維護物業(yè)正常使用。
業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人以及施工單位在對物業(yè)進行使用、維修養(yǎng)護、裝修改造、施工安裝時，應遵守《條例》和業(yè)主公約的規(guī)定，文明居住，文明施工，愛護物業(yè)。
第五條 住宅區(qū)管理處負責對住宅區(qū)的物業(yè)實施具體管理，在經(jīng)濟上實行獨立核算。
住宅區(qū)管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。
第六條 市住宅主管部門建立物業(yè)管理資質(zhì)等級核準登記制度，對符合規(guī)定條件的物業(yè)管理公司分別頒發(fā)甲、乙、丙級《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的，不得從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。
第二章 業(yè)主大會及管委會
第七條 區(qū)住宅管理部門在住宅區(qū)已交付使用且入住率達到《條例》規(guī)定條件的六個月內(nèi)，應會同開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主大會。
第八條 第一次業(yè)主大會的召集人，須于召集會議前十四天將會議時間、地點、內(nèi)容、形式、管委會委員候選人名單、投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務等書面送達每名業(yè)主。
已入住的業(yè)主應按《條例》和本細則規(guī)定出席業(yè)主大會并參加表決。
業(yè)主可以一棟、一個單元或一層樓字為單位，推選樓長或樓宇代表出席業(yè)主大會，但須辦理委托代理手續(xù)，明確代理事項和產(chǎn)權(quán)份額。
第九條 管委會委員實行差預選舉。
管委會委員候選人由業(yè)主大會召集人推薦；十名以上有投票權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，也可以推薦候選人。
第十條 管委會的日常事務由執(zhí)行秘書負責處理。
設有專職管委會主任的，只能聘請一名執(zhí)行秘書；未設有專職管委會主任的、管委會可根據(jù)實際情況臨時聘請人員承擔管委會的一次性工作。
管委會聘請執(zhí)行秘書和其他人員，均應簽訂聘任合同。
第十一條 專職管委會主任、執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定；其他聘請人員的臨時一次性津貼由管委會確定。
津貼可從管理服務費中支出。
第十二條 省委會委員的人數(shù)應為單數(shù)。
管委會委員工作不認真負責或無正當理由連續(xù)三次不出席管委會會議，或有違法違紀行為的，省委會可向業(yè)主大會建議罷免其委員職務。
第十三條 管委會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。
第十四條 業(yè)主大會可以對業(yè)主公約進行修改補充。
經(jīng)業(yè)主大會修改通過后的業(yè)主公約，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主無須另行簽訂。
第十五條 業(yè)主大會和管委會決定住宅區(qū)物業(yè)管理事項時，應充分聽取有關(guān)部門、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見。
業(yè)主大會或管委會作出委員或執(zhí)行秘書罷免、任免等重大決定時，應當報請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門派員出席并指導工作，其決定應及時向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人公告，并報區(qū)住宅管理部門備案。凡采用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應由管委會主任簽字并加蓋省委會公章后發(fā)布。
第三章 開發(fā)建設單位和物業(yè)管理公司
第十六條 未經(jīng)階段驗收合格的住宅區(qū)，開發(fā)建設單位不得交付給業(yè)主使用；未經(jīng)整體綜合驗收合格的住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應按合同規(guī)定按期完成開發(fā)建設。
第十七條 開發(fā)建設單位依照《條例》自行對住宅區(qū)進行物業(yè)管理的，應依本細則規(guī)定申請取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
開發(fā)建設單位在其自行管理的住宅區(qū)內(nèi)應當設立住宅區(qū)管理處。
住宅區(qū)管理處應當參加住宅區(qū)各項物業(yè)的竣工驗收。
第十八條 從住宅區(qū)開始入住至管委會成立前，開發(fā)建設單位應向其委托的物業(yè)管理公司或自行設立的住宅區(qū)管理處提供下列資料：
（一）《條例》第三十六條規(guī)定的工程建設資料；
（二）住宅區(qū)各類房屋清單；
（三）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；
（四）住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單；
（五）住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期；
（六）《條例》第四十六條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經(jīng)營的公用設施、設備和場地清單。
在管委會成立之日起兩個月內(nèi)，前款資料應一并移交給管委會。
第十九條 住宅區(qū)移交時，管委會及其聘請的物業(yè)管理公司、住宅區(qū)管理處應認真進行驗收，開發(fā)建設單位及其施工單位對管委會提出的物業(yè)質(zhì)量和設計問題以及其他遺留問題應及時解決。
開發(fā)建設單位及其施工單位可以委托物業(yè)管理公司承擔保修期內(nèi)的保修責任，并將保修款移交給住宅區(qū)管理處按規(guī)定使用。
由于開發(fā)建設單位租售原因造成空置房屋，其管理服務費由開發(fā)建設單位承擔。
第二十條 開發(fā)建設單位應在管委會成立之日起二個月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向省委會劃撥住宅區(qū)公用設施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過六個月。
前款所稱總建筑面積，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的總建筑面積之和。
《條例》實施前入住的住宅區(qū)，原來沒有辦公用房和商業(yè)用房，應當按規(guī)劃補建；按規(guī)劃不能補建的，由開發(fā)建設單位與省委會協(xié)商以其他方式等價補償。
第二十一條 開發(fā)建設單位應在管委會成立之日起二個月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的計算公式為：管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標×住宅區(qū)房屋總套數(shù)調(diào)戶均人口數(shù)。
前款有關(guān)測算系數(shù)以市政府有關(guān)部門最新公布的數(shù)據(jù)為準。
第二十二條 開發(fā)建設單位向管委會劃撥的公用設施專用基金以及提供的專用房屋房價與市場商品房之間的差價，均可列入開發(fā)成本。
第二十三條 取得甲、乙、丙級《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的資格條件，由市住宅主管部門制定并公布。本細則施行之日前成立的物業(yè)管理公司，應在本細則施行之日起二個月內(nèi)向市住宅主管部門申請相應的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》;本細則施行以后成立的物業(yè)管理公司，應自成立之日起三十日內(nèi)向市住宅主管部門申請丙級《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
市住宅主管部門應自受理申請之日起三十個工作日內(nèi)核準頒發(fā)；不予核準的，應給予書面答復。
市住宅主管部門應對物業(yè)管理公司實行年度檢查，凡年檢不合格的，應予降級，直至收回資質(zhì)證書。
第二十四條 參加涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)、高層樓字的物業(yè)管理投標及管理業(yè)務，應持有乙級以上《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
第二十五條 物業(yè)管理公司可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第二十六條 委托管理合同依法終止時，管委會有權(quán)指定會計師事務所對物業(yè)管理公司在管理期間的財務活動進行審計。物業(yè)管理公司必須將住宅區(qū)的全部管理檔案、文件、記錄和財務帳簿移交給管委會。
市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門對前款審計和移交工作進行監(jiān)督，并可對有關(guān)爭議事項作出決定。
第二十七條 市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業(yè)管理公司利潤率的參照標準。具體的利潤標準內(nèi)管委會和物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級及實際的管理服務水平、業(yè)主對物業(yè)管理服務的實際需求及管理服務費收入狀況協(xié)商確定。
第四章 住宅區(qū)房屋及設施的使用與管理
第二十八條 住宅區(qū)的專用房屋，應按《條例》和本紉則規(guī)定使用與經(jīng)營，不得轉(zhuǎn)讓或改變使用用途。
物業(yè)管理用房中住宅區(qū)管理處使用的部分，由物業(yè)管理公司與管委會簽訂使用合同。
部分商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同以市場租金出租經(jīng)營的，租金納人管理服務費，但從出租的第一年開始，每年應將租金的30％用于回收墊支購房的公用設施專用基金，并由物業(yè)管理公司每三個月向管委會結(jié)算移交一次，劃人公用設施專用基金專門帳戶，直至全部回收完畢。
第二十九條 凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準的為住宅區(qū)居民生活提供配套服務的公用設施、設備和場所（地），未經(jīng)原規(guī)劃部門批準，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作他用的，應在一年內(nèi)恢復原規(guī)劃設計功能，并移交給管委會依《條例》和本細則管理。
前款有經(jīng)營收入的公用設施、設備和場所（地），其經(jīng)營收入應納入管理服務費，任何單位和個人不得占用或挪用。
第三十條 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，不得破壞房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道。
第三十一條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理，應接受市公安交通管理部門的統(tǒng)一指導與監(jiān)督。
進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所；裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物的車輛不得進入住宅區(qū)停放。
住宅區(qū)管理處應與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系、并按規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。
第三十二條 物業(yè)管理公司及其下設的住宅區(qū)管理處因維修養(yǎng)護或其他物業(yè)育理需要，在合理的時間年對住宅區(qū)物業(yè)進行巡視檢查或施工時，業(yè)主或非業(yè)主使用人應提供方便，并不得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應在業(yè)主公約中寫明或提前書面通知。
第五章 住宅區(qū)維修養(yǎng)護的范圍與責任
第三十三條 住宅區(qū)房屋本體自用部位及設施（以下簡稱“自用部位”）的維修責任人為業(yè)主。
自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。
自用部位的維修養(yǎng)護由業(yè)主實施并承擔費用，或委托物業(yè)管理公司組織實施。
業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護責任依照法律和合同確定。
第三十四條 房屋本體共（公）用部位及設施（以下簡稱“共用部位”）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。
共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。
共用部位的維修養(yǎng)護由物業(yè)管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。
共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護費用由該使用層的業(yè)主分擔一半，其余從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業(yè)主按比例分擔。
第三十五條 房屋毗連部位及設施（以下簡稱“毗連部位”）的維修責任人為毗連業(yè)主。
毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。
毗連部位及設施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關(guān)責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施，并按比例分擔費用，其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔